Son muchas las opciones y variables a considerar a la hora de elegir una hipoteca. Es importante considerarlas y estudiarlas bien todas antes de tomar una decisión que va a condicionar nuestra vida durante un gran número de años. La principal a tener en cuenta es si vamos a elegir una hipoteca de tasa variable o de tasa fija.

Tanto las hipotecas de tasa variable como las fijas tienen ventajas e inconvenientes. Por un lado, las de tasa variable gozan de unas mejores condiciones durante los primeros años de vida, pagando una tasa de interés inferior, lo que las hace más llamativas y atrayentes. Sin embargo, esta tasa inicial es uno de los aspectos que menos deberíamos tener en cuenta, a no ser que tengamos planeado mantener esa vivienda solamente 5 o 10 años o liquidar la hipoteca antes de este plazo. En estos casos suele ser más ventajosa prácticamente siempre la hipoteca de tasa variable. En el resto de los casos, deberíamos tener mucho más en cuenta, no sólo la tasa inicial, sino la posible variación de ésta a lo largo de la vida del préstamo.

Esta es una de las características que hacen interesantes las hipotecas de tasa fija. En los primeros años pagaremos más que con una de tasa variable. Pagamos una prima a cambio de la seguridad de no tener cambios sorpresa en las cuotas. Es comparable a tener una póliza de seguros, pagamos una prima a una empresa para que asuma el riesgo por nosotros. En este caso la prima resulta del diferencial mayor del tipo de interés en los primeros años.

¿Pero que ocurre en los siguientes años? ¿Quiere decir esto que siempre es mejor una hipoteca fija que una variable?

La respuesta no es tan sencilla. Cada situación es diferente, cada persona es más o menos aversa al riesgo, y nadie sabe con seguridad si los tipos bajarán o subirán en los próximos años.

Sin embargo, si bien no podemos tener seguridad de nada, sí que tenemos algo que nos puede apoyar en las decisiones, y es la probabilidad y la estadística.

Si tomamos un ejemplo en que contratamos una hipoteca estando el EURIBOR al 3%, como estuvo hace pocos años. Con una hipoteca de tasa variable que tenga un diferencial por poner un ejemplo del +1.50%, estaríamos pagando inicialmente un 4.50% de interés. Pongamos que en ese mismo momento podemos contratar una hipoteca de tasa variable al 6%. Si 5 o 10 años mas tarde los tipos bajan 2 puntos, al 1%, estaríamos pagando un 2.5% con la variable, frente a un 6% con la de tasa fija. Si por el contrario los tipos subieran dos puntos, al 5%, pagaríamos un 6.50% con la variable frente al 6% con la fija. Visto este ejemplo parece que sale más rentable una hipoteca de tasa variable siempre que los tipos no suban una cantidad exorbitada (para esto existen también las hipotecas con cláusula de techo, aunque no hay gran oferta de este tipo en nuestro país). ¿Pero que ocurre si cuando compramos el piso y abrimos la hipoteca el EURIBOR está al 0%? ¿Que opciones tenemos que puedan beneficiar a la hipoteca variable?

El EURIBOR es un índice relativamente joven. En sus 15 años de existencia ha variado desde un máximo de 5,40% al 0,17% actual, sin embargo antes de su existencia había otros índices de referencia como el LIBOR inglés o las notas del tesoro americanas, y no está tan lejano el momento en que los tipos de interés en hipotecas estuvieron al 16%, allá por los años 80.

La historia de los tipos de interés, al igual que la bolsa y los mercados financieros, ha seguido ciclos de subidas y bajadas. Si bien nunca se sabe con exactitud cuando van a dejar de bajar o de subir, en momentos donde los tipos están casi a 0%, la única dirección posible es la subida. Cabe el caso de tipos negativos de forma puntual pero en muy corto periodo de tiempo. No es probable que el BCE suba a corto plazo los tipos debido a la situación de crisis de deuda en Europa, más bien las señales indican estancamiento, pero en Estados Unidos ya se empieza a hablar de ligeras subidas, y al final todo el mercado financiero es global, y donde vayan unos le seguirán el resto. Esto hace en estos momentos muy interesantes y a tener en cuenta las hipotecas de tasa fija.